O Tribunal de Cassação intervém no mérito de um litígio entre o proprietário de um edifício e a assembleia de compropriedade que aprova um regulamento que proíbe a utilização para a abertura de uma sala de jogos.

Os regulamentos de compropriedade, quando não digam respeito à utilização das áreas comuns ou à partilha de encargos, têm natureza contratual e só vinculam quem adquire uma unidade imobiliária quando a limitação constar do contrato de aquisição do BEM.

Em 2012, a proprietária de uma unidade imobiliária impugnou a deliberação da assembleia de suposto compropriedade, segundo ela, em violação do regulamento e de seus direitos exclusivos. A autora alegou que havia feito um contrato de aluguel e que o inquilino pretendia operar uma sala de jogos; que a deliberação tomada tinha o seguinte teor: “os condóminos, por unanimidade, excluindo o proprietário do prédio, resolvem a sua firme oposição à abertura da sala de jogos, bar, restaurante e/ou logradouros no período da noite, ou seja, após as 20:00: 00h00, se encontrem em condomínio próprio, pois tal constituiria violação do art.º 1º do regulamento condominial”.

Por essa resolução – na opinião do autor – a assembléia teria, sem a unanimidade dos comproprietários, modificado o art. 1º do regulamento de compropriedade de natureza contratual; também teria sido violado o art. 16.º do mesmo regulamento, tendo a assembleia geral incumbido o administrador de informar a sociedade locatária dos constrangimentos impostos pelo regulamento sobre as actividades e da vontade expressa pela assembleia geral; o autor, portanto, solicitou o cancelamento da resolução em ambos os perfis. O Condomínio foi constituído, declarando que a resolução era correta e que seu conteúdo não era uma modificação do regulamento, mas um esclarecimento do alcance das indicações contidas no art. 1, segundo o qual as instalações só podem ser utilizadas para residências e escritórios civis, estúdios profissionais e lojas e que a sala de jogos não se enquadra na categoria de “lojas”.

O desembargador entendeu, com base na interpretação do art. 1º do regulamento, cuja natureza contratual – declarou – não é contestada, que a resolução impugnada não alargou as vedações já estabelecidas pelo regulamento da compropriedade e assim indeferiu o pedido da reclamante e deu provimento à reconvenção da compropriedade.

A empresa proprietária recorreu da condenação em primeira instância. O Tribunal de Apelação de Turim – com a sentença de 2018 – confirmou a decisão do Tribunal e rejeitou o recurso.

Para a Cassação, que remeteu o caso para um novo papel, “deve-se lembrar que o regulamento da copropriedade, onde também regula algo diferente do uso da propriedade comum e da distribuição dos encargos de forma a respeitar os critérios estabelecidos 1123 e seguintes do cc, é nesta parte um contrato e não um regulamento; sendo um contrato, “deve corresponder a uma formação técnica do mesmo nível formal e substancial, do que resulta uma relatio perfecta implementada pelo inserção, na escritura de compra e venda da unidade imobiliária individual, das partes no acordo tendo caráter negocial e efeito limitante da propriedade individual, por outro lado, a simples referência ao próprio acordo não é suficiente não” (portanto, Cass. 24526/2022), com a consequência de que o efeito limitante da propriedade individual não é produzido em virtude apenas do acordo técnico de conciliação. A questão não foi examinada nos graus de mérito, onde os juízes (…) se comprometeram a afirmar a natureza contratual “pacífica” do regime de compropriedade, pelo que não se formou qualquer juízo interno a este respeito e a mesma questão pode ser submetida ao ofício pelo Tribunal. Por se tratar de questão suscitada de ofício, cabe, nos termos dos artigos 101, § 2º, e 384, § 3º do Código de Processo Civil, reservar a decisão da questão com atribuição às partes de prazo para a apresentação de observações a respeito”.